Uudisrakentaminen tuonut uusia tarpeita taloyhtiöiden johtamiseen

Julkaistu: 09.06.2021

Viimeisen vuosikymmenen kuluessa on rakennettu paljon, ja erityisesti kerrostaloja. Rakentaminen on painottunut vahvasti suurimpiin, väkimäärältään kasvaviin kaupunkeihin. Uudet taloyhtiöt poikkeavat vanhemmista taloyhtiöistä monin tavoin. Rakenteet ja käyttöominaisuudet sekä hallinto- ja taloustarpeet ovat toisenlaisia kuin ennen. Uutta on myös se, että taloyhtiöiden rakennusaikaiset velka-asteet ovat takavuosia suurempia. Lisäksi isossa osassa uusia taloyhtiöitä on jo alkuun paljon vuokrauskäyttöön hankittuja osakehuoneistoja.

Rakennuksissa ja hallinnossa paljon uusia ilmiöitä ratkaistavana

Taloyhtiöiden hallinnolliset rakenteet ovat aiempaa perusmallia monimutkaisempia: erityisesti kerrostaloissa on paljon sopimuksia, joita on solmittu jo perustamisvaiheessa lähistöllä olevien toisten taloyhtiöiden tai muiden organisaatioiden kanssa. Myös vuokratonttien osuus ja sopimusmallin määrä on kasvanut.

Rakennusteknisesti tarkastellen muutosta on ollut esimerkiksi energiatehokkuudessa ja talotekniikassa. On rakennettu entistä tiiviimmin sekä Suomen oloissa varsin korkeaa rakennuskantaa. Kuten aina ennenkin, uudet taloyhtiöt ovat järjestäytyneet. Uusimmat yhtiöt muodostavat johtamiselle aiemmasta poikkeaviakin tarpeita.

“Asioiden hyvä haltuunotto ja ammattitaitoinen isännöinti ovat keskeisiä menestyksen osatekijöitä”, kommentoi kyselyn tuloksia Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero.

Uusissa yhtiöissä aiempaa enemmän yhtiövelkoja, mutta velat myös lyhenevät

Kiinteistöliitto hyödynsi huhtikuussa toteutetun Talous- ja rahoituskyselyn tuloksia uusista taloyhtiöistä. Tulosten perusteella huomataan, että velka-asteet ovat vuosien 2010 – 2014 taloyhtiöissä jo kerenneet laskea siten, että miltei 30 prosenttia vastaajista ilmoitti yhtiönsä olevan velaton. Valmistumisvuodesta 2015 uudempaan päin velattomien määrä oli huomattavasti pienempi, ja varsin isoja velkamääriä oli laajalti päällä.

Tyypillistä on se, että yhtiölainoissa on useamman vuoden lyhennysvapaita valmistumisen jälkeen. Toisaalta monet osakkaista lyhentävät yhtiölainaansa merkittävästi heti alkuvaiheessa. Osa yhtiölainan lyhennyksistä lyhentää osakkaan kokonaisvelkaantumista, osa yhtiölainan lyhennyksistä kuitataan osakkaan omalla asuntolainalla.

Talous- ja rahoituskyselyn perusteella vuosien 2010-2014 yhtiöissä velkaa oli keskimäärin noin 240 e/m2, ja 2015-2019 noin 685 e/m2. Arviot ovat kyselyn vastauksien pohjilta laskettuja keskiarvolukemia, jossa hyödynnettiin vastausluokkien keskiarvoja (ei yhtiökohtaisia neliökohtaisia velkalukemia).

Uuden taloyhtiön järjestäytymisessä talouden perusasioiden ja -vastuiden organisointi on hallinnon kulmakiviä. Talous- ja rahoituskyselyn perusteella nuorissa taloyhtiöissä vastikerästien raportointia isännöinnistä hallitukselle on enemmän kuin vanhemmissa yhtiöissä. Vuosien 2015-2020 taloyhtiöissä vastikerästeistä raportoidaan hallitukselle selvästi enemmän kuin vanhemmissa taloyhtiöissä. ”Tämä on sekä loogista että tärkeää, sillä talouden muuttuviin tilanteisiin pitää reagoida viipymättä, toteaa Jukka Kero.

Sijoittajien osuus on uusimmissa yhtiöissä varsin korkea, muttei poikkeuksellisen korkea

Uusissa kerrostaloissa on ollut viime vuosina paljon sijoittajaosakkaita. Kyselyn perusteella sijoittajaosakkaiden osuus kasvoi merkittävästi 2010-luvun loppuvuosina. Vastanneiden taloyhtiöissä valmistumisvuoden 2015 ja sitä uudemmissa kerrostaloyhtiöissä keskimäärin runsaat 40 prosenttia huoneistoista oli vuokrakäytössä. Ikäluokassa 2010-2014 osuus oli tätä pienempi, keskimäärin noin kolmasosa.

Jukka Kero kuitenkin muistuttaa, että ”sijoittajaosakkaiden osuus on yhtä korkea ja suurempikin myös kaikkein vanhimmissa ikäluokissa, 1960-luvulle saakka. Siinä mielessä uudet kerrostaloyhtiöt eivät ole niin poikkeava ilmiö, mitä julkisesta keskustelusta välillä voi päätellä”. Osakasrakennetulokset tulivat ilmi Kiinteistöliiton Talous- ja rahoituskyselystä tänä keväänä.

Kiinteistöliitto toteutti valmistumisvuosien 2010 - 2021 taloyhtiöihin suunnatun ”Uudistalo-kyselyn” toukokuussa 2021. Kysely kohdistettiin Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten jäsenkuntaan. Vastauksia saatiin kaikkiaan 650 kappaletta, suurelta valtaosaltaan taloyhtiöiden hallituksen jäsenten keskuudesta. Jäsentaloyhtiöiden puolelta vastausaste oli 11 prosenttia. Vastaajia haettiin myös avoimella nettilinkillä, jolla saatiin 27 lisävastausta. Kyselyn tuloksia hyödynnetään Kiinteistöliiton jäsenpalveluiden kehittämisessä: viestintä, neuvonta, koulutus, kehityshankkeet ja lainsäädäntöön vaikuttaminen. Kiinteistöliitto raportoi aineistoista kolmessa osassa: Rakenteelliset asiat ja talous, sekä Isännöinti ja hyvä hallintotapa kesäkuussa 2021, ja Rakentamisen vastuut ja laatu elokuussa 2021.

Uudistalokysely 2021 - perustiedot ja talous

Katso Uudistalokyselyn muut julkaisut:

Isännöinnin järjestäminen vaatinut paljon vaivaa uudistaloissa

Rakentamisen laatu uudistaloissa saa taloyhtiöiltä arvosanan 7½